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引用:https://images.app.goo.gl/opjMUZYXS13csmDm6
都内のマンション価格が年々上昇しており、「不動産バブル」とも言われています。
そして、2024年も不動産バブルが継続するとの意見が多数見られますが、実情はどうなっているのでしょうか？
・結論
今回の分析で、都心5区に準じる目黒区・品川区でも価格下落の兆しが見られたことから、2024年以降、売れるマンションと売れないマンションの二極化が23区内にまで波及することが予測されます。
・近年の不動産市場の動向
インフレが続く日本において、不動産価格の高騰も常に話題となっています。
2023年も、中古マンション価格は高騰を続けました。東京都の平均価格は直近の3年間で11.66%程度上昇しています。この3年間の価格上昇率を内訳でみると、初年度が4.86%、2年目が4.19%、3年目が2.60%となっています。
物件平均価格で見ると、東京都の中古マンションは2022年以降7000万円を超える水準となっています。
出典：https://lifullhomes-index.jp/info/areas/tokyo-pref/sale/mansion/chuko/
しかし、在庫価格と新規登録価格は下落傾向が続いています。加えて、23年後半頃から成約価格が新規登録価格や在庫価格を上回るという非常に稀有な状況が見られているのが現状です。
これらの事象は、成約マンションのエリアや価格帯に偏りが見られていることを示唆しており、もはや「平均成約価格」の上昇はマンション市場の実態を反映していないとも受け取れます。
コロナ禍では、東京都23区全域で異常なまでの中古マンション価格の高騰が見られました。いまだ平均成約価格は高騰を続けていますが、確実に売れるマンション・売れないマンション、上がるマンション・下がるマンションの二極化は進行しています。
下記の資料からも読み取れる通り、23区内でも区によって市場の動向が異なることがわかります。
上記のように、千代田区・中央区・港区・渋谷区・新宿区の都心5区は在庫回転率が高く、成約価格も横ばい又は増加傾向にあることから、マンションの取引が少ない千代田区を除いて、今後も高騰するものと考えられます。
一方、都心5区と同じくマンションが多く、価格も高い「目黒区」および「品川区」の在庫回転率は低く、成約価格も減少あるいは横ばいとなっており、2024年以降の価格は下落に転じると予測されます。品川区には多くのタワーマンションがありますが、同様にタワーマンションが多い江東区や港区とは異なる様相を呈しています。
・中古マンションを購入する際の注意点
中古マンションを購入する際には、以下のポイントに注意することが重要です。
・物件の状態
中古物件は新築物件と異なり、建物の状態にばらつきがあります。購入前にしっかりと内覧し、リフォームや修繕の必要性を確認しましょう。
・周辺環境
物件の周辺環境も重要な要素です。近隣の施設や交通アクセスなどを考慮し、住みやすさを判断しましょう。
・物件価格と将来性
価格だけでなく、将来的な価値や資産価値も考慮しましょう。地域の発展性や将来の利便性などを見極めることが重要です。
まとめ
東京都内の中古マンション市場は常に変化していますが、最近の動向を把握することで賢い投資や住まい選びができます。慎重な調査と情報収集を行い、自身に最適な物件を見つけましょう。
特に、23区内は区や地域によって価格の傾向や今後の動向が大きく異なるため、自身のライフスタイルと資産性のバランスのとれた立地を選択することが非常に重要になります。
